样板房、户型图等商品房宣传资料的法律约束力问题

　　开发商向购房者提供的样板房或户型图等宣传资料中明确、直观展示房产具有违反规划的加建内容，并足以对购房者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响的，该样板房、户型图等宣传资料应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定认定为商品房买卖合同的组成部分，对当事人具有法律约束力。

　　开发商在商品房买卖合同附件格式条款中约定有“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何别的形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”内容的，该内容正常的情况下应依照格式条款法律规定认定为无法律约束力的条款。

　　深圳市中级人民法院（2020）粤03民终21117-21132号上诉人金X北城公司与被上诉人林X燕等16人商品房预售合同纠纷十六案

　　深圳中院经审理认为：“《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金X北城公司在涉案房地产项目销售现场提供给购房者取阅的宣传资料及样板房，均明确、直观展示被上诉人购买的同类型别墅有地下室负一层及地下夹层，金X北城公司向业主实际交付涉案房产时亦包含地下车库隔墙（后被有关土地监察规划部门依法拆除）。并且，涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下负一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只可以通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，导致涉案别墅的使用功能和价值受重大影响。按生活常理，涉案交易别墅房产有没有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，还有是不是具有独立的楼梯或电梯，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响。根据合同交易标的（别墅）、合同签订过程（展示宣传）、合同履行（交付房产后却被拆除地下车库隔墙）情况综合分析，依据上述司法解释规定，涉案交易别墅房产应当包括宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层是当事人缔约时的真实意思表示，应当视为合同内容。金X北城公司未能如约依法履行该交付义务，构成违约，应承担对应的违约责任。金X北城公司提出免除上述违约责任的对应格式条款既违反上述司法解释规定，亦排除了业主的主要权利，依法归属无效。考虑涉案房产现状、金X北城公司的违约情节、过错程度、履约情况等因素，一审法院酌定按照涉案房产购房总价款的30%向各被上诉人赔偿损失，并无不妥。”

　　近些年，深圳的一些开发商通过明示或暗示的方式向购房者表达房子存在违规加建、增送面积以增加市场吸引力的情况十分常见，这些为了获得市场而采用的商业套路被政府部门严厉打击后才有所收敛，但也形成了一大批纠纷，购房者在未实际享受加建赠送面积的情况下往往会起诉要求开发商进行赔偿。

　　在业内较为知名的案例就是金X北城公司的系列案件，不少业主都因起诉获得了房价30%的赔偿金额，该赔偿标准之高在过往的司法实践中十分罕见，当然也引起了业内不小的争议，只是因为有了在先的生效判例，导致后续起诉的业主也随之获得同样标准的赔偿，所以并不代表该赔偿标准对其他小区的类案具有普遍的指导意义。

　　虽然赔偿标准不具有绝对的案例指导价值，但裁判机关的裁判思路却具有较高的参考意义。此类纠纷中，开发商提供的样板房或户型图等宣传资料中明确、直观展示房产具有违反规划的加建内容，裁判机关基于情理思维大多数都会认为该内容足以对购房者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响，并会按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定认定为商品房买卖合同的组成部分，开发商未交付相关加建的面积属于违约，应承担违约赔偿相应的责任。

　　当然，也有观点认为，开发商与购房者就加建内容达成的合意违反法律强制性规定而无效，双方应按过错责任分摊损失，即开发商的责任属于合同部分条款无效后的损失赔偿责任，而非违约责任，笔者倒认为该观点更具合理性。毕竟开发商对房屋建设符合规划负有主要责任，而购房者在购房时也理应对所购房子是不是符合规划条件具有某些特定的程度的注意义务，双方均理应清楚加建违法仍合意为之，该合意内容应属违反法律和法规的强制性而无效。

　　此外，开发商在合同附件格式条款里约定有“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何别的形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”内容的，该格式条款的法律性质其实也存在一定争议。多数裁判意见认为该条款属于自始绝对无效的格式条款，也有少部分意见认为该条款属于应由开发商履行提示说明义务否则应依民法典496条规定认定为不构成合同内容的条款（即条款内容在意思表示上不成立，而非无效，按原合同法司法解释二的规定则是成立生效但可撤销，在此不予深究），但这两种意见无非是直接否定该条款的法律约束力和在一定条件下否定条款法律约束力的差别。

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